老舊小區(qū)建設(shè)年代久、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，設(shè)施先天不足，環(huán)境臟亂差，一直是城市社區(qū)管理的老大難。又因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收取困難，導(dǎo)致很多物業(yè)公司都不愿入駐，只能靠社區(qū)提供最基礎(chǔ)的保潔服務(wù)。
去年，張家港通過(guò)“連片打包+政府補(bǔ)貼+居民自治”相結(jié)合的方式，為金港街道中興片區(qū)13個(gè)老舊小區(qū)請(qǐng)來(lái)專業(yè)的物業(yè)管理公司。如今，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)管理已滿一年，效果如何？這種模式是否可持續(xù)、可復(fù)制？帶著這些問(wèn)題，記者近日進(jìn)行了回訪調(diào)查。
“連片打包”
13個(gè)“老破小”組團(tuán)請(qǐng)物業(yè)
“前天發(fā)現(xiàn)樓道燈不亮，今天就修好了，還有健身活動(dòng)的小廣場(chǎng)，天天都被清掃得干干凈凈。”聊起現(xiàn)在小區(qū)里的物業(yè)服務(wù)，金港街道中德新村居民陳永楚忍不住點(diǎn)贊，“小區(qū)有了物業(yè)公司到底不一樣，讓我們這個(gè)‘老破小’有了新面貌。”
小區(qū)居住環(huán)境改變的背后，折射的是張家港破解老舊小區(qū)物業(yè)無(wú)人管的創(chuàng)新探索。金港街道中興片區(qū)由1992年張家港保稅區(qū)動(dòng)遷建設(shè)的13個(gè)安置小區(qū)和老舊商品房小區(qū)組成，因建設(shè)年代久遠(yuǎn)，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、物業(yè)管理缺位、環(huán)境面貌雜亂、陣地資源緊缺等突出問(wèn)題。
這些小區(qū)分布零散、規(guī)模較小，但管理難度并不低。高成本、低回報(bào)讓不少物業(yè)公司對(duì)其望而卻步。為打破這一困局，2024年4月，這13個(gè)老舊小區(qū)組建了7個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)，通過(guò)公開招投標(biāo)，共同引入一家市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)對(duì)近8000戶居民的統(tǒng)一服務(wù)管理。
“連片打包”引入市場(chǎng)化物業(yè)，為片區(qū)請(qǐng)來(lái)了一位“大管家”。這不僅打破了“小而零散”的管理困境，也推動(dòng)了小區(qū)從“社區(qū)代管”向“企業(yè)接管”轉(zhuǎn)變。經(jīng)過(guò)一年有序運(yùn)轉(zhuǎn)，居民的幸福感穩(wěn)步提升，基層工作人員也松了一口氣。
從前，為了幫居民解決問(wèn)題，社區(qū)的十來(lái)個(gè)工作人員常忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，還無(wú)法高效解決。而現(xiàn)在只要是服務(wù)范疇之內(nèi)，一個(gè)電話就能反映問(wèn)題。從保潔、停車管理，到綠地養(yǎng)護(hù)、堆物清理、樓道照明設(shè)施維護(hù)等，均有專人服務(wù)。
“專業(yè)的事交給專業(yè)的人來(lái)做。物業(yè)進(jìn)駐后，我們明顯感覺(jué)瑣事少了，也有了更多時(shí)間和精力聚焦為民服務(wù)與社區(qū)治理。”中德社區(qū)黨總支書記李蘭說(shuō)。
“先嘗后買”
“好服務(wù)”贏得居民點(diǎn)贊
盡管居民對(duì)改善居住環(huán)境有較強(qiáng)訴求，但在習(xí)慣了“免費(fèi)管理”的老舊小區(qū)，直接推行收費(fèi)物業(yè)服務(wù)并不容易。為此，這13個(gè)老舊小區(qū)推行“先體驗(yàn)、后繳費(fèi)”模式，由社區(qū)出資發(fā)放兩個(gè)月的“物業(yè)體驗(yàn)包”，讓居民在“嘗鮮”中逐步接受“花錢買服務(wù)”的理念。
專業(yè)物管帶來(lái)的變化，居民們看在眼里、記在心里：不僅樓道里“罷工”的照明燈亮了，不少老舊設(shè)施也在陸續(xù)維修中；一次里里外外、覆蓋社區(qū)的大清掃之后，如今每天都有專職人員進(jìn)行保潔；飛線充電等安全隱患被一一排查，老舊小區(qū)的平安指數(shù)得到提升。
物業(yè)公司還組織起便民服務(wù)集市，開展小家電維修、義診等活動(dòng)，從一件件小事入手，讓居民切實(shí)感受到服務(wù)的便利與高效。環(huán)境變整潔了，問(wèn)題有人管了，居民的態(tài)度也慢慢轉(zhuǎn)變，從一開始的猶豫、抗拒，變成如今的主動(dòng)支持。“以前大家一聽要交錢，就抗拒。現(xiàn)在看到服務(wù)真到位，覺(jué)得花得值。”陳永楚說(shuō)。
目前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.34元。“以中德社區(qū)為例，目前動(dòng)遷安置居民的物業(yè)費(fèi)實(shí)繳率已經(jīng)達(dá)到97%，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了居民們對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。”李蘭告訴記者，隨著物業(yè)服務(wù)落地，社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)也更順暢了。
過(guò)去保潔、維修都靠社區(qū)“兜底”，一年支出不小。如今引入專業(yè)物業(yè)后，社區(qū)一年省下了近30萬(wàn)元。節(jié)省下來(lái)的資金被用在更多民生項(xiàng)目上：新建了“小實(shí)市”便民服務(wù)亭、“德心”微公園，拓展了居家養(yǎng)老服務(wù)，常態(tài)化開展義診、日間照料、康復(fù)理療、助餐配餐等服務(wù)，居民獲得感不斷增強(qiáng)。
“自我造血”
物業(yè)公司“引得來(lái)”也“留得住”
市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制能否長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，關(guān)鍵在于“引得來(lái)”也“留得住”。為幫助物業(yè)公司順利落地扎根，金港街道從一開始就給予了多項(xiàng)扶持。“金港街道主動(dòng)騰出物業(yè)辦公用房，對(duì)物業(yè)企業(yè)辦公用水用電全免費(fèi)，確保物業(yè)公司能順利開展各項(xiàng)服務(wù)。”李蘭說(shuō)。
在運(yùn)營(yíng)機(jī)制上，金港街道堅(jiān)持“政府補(bǔ)貼、物業(yè)投入、居民繳費(fèi)、小區(qū)造血”的原則，統(tǒng)籌各類惠民資金，逐步過(guò)渡到由物業(yè)公司自主運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)從“輸血”向“造血”的轉(zhuǎn)變。
“為彌補(bǔ)單靠物業(yè)費(fèi)帶來(lái)的收支失衡，張家港正探索將部分村級(jí)道路、河道保潔等公共服務(wù)項(xiàng)目外包給物業(yè)公司，拓寬盈利渠道，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。”張家港市物業(yè)管理處主任倪錢斌介紹，張家港也在積極推進(jìn)“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”等融合服務(wù)模式，在補(bǔ)齊物業(yè)盈利難短板的同時(shí)，延伸服務(wù)鏈條，提升居民獲得感，探索出一條“居民繳費(fèi)、物業(yè)讓利、資源融合、服務(wù)延伸”相結(jié)合的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式。
目前，張家港已完成全市范圍內(nèi)老舊小區(qū)的物業(yè)管理布局：共劃分97個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，覆蓋347個(gè)老舊小區(qū)、1500余萬(wàn)平方米住宅面積。按照“劃定管理區(qū)域—成立自治組織—選擇管理模式—打造示范項(xiàng)目—服務(wù)水平提升”的路徑，張家港正持續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理體系提質(zhì)升級(jí)。
金港街道作為首批試點(diǎn)，率先跑出了“加速度”。如今，張家港正以點(diǎn)帶面，加快將試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推廣至全市其他鎮(zhèn)（區(qū)、街道），探索引進(jìn)社會(huì)資源和力量，逐步形成“自我造血”的良性循環(huán)。
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